รีไฟแนนซ์บ้าน vs ขอลดดอกเบี้ย | ผ่อนบ้านครบ 3 ปีเลือกแบบไหนคุ้มสุด ผ่อนบ้านต้องดู



รีไฟแนนซ์บ้าน vs ขอลดดอกเบี้ย | ผ่อนบ้านครบ 3 ปีเลือกแบบไหนคุ้มสุด ผ่อนบ้านต้องดู

สวัสดีครับผม วิน Guru Living ครับ วันนี้ผมจะคุยกับหัวข้อที่ได้รับความสนใจมากๆและผมเชื่อว่าเป็นปัญหาของหลายๆคนเลยนะครับ นั่นคือเมื่อเราผ่อนบ้านไปครบ 3 ปีแล้วเราควรที่จะไปรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่เลยดีไหม หรือจะขอ retention หรือที่เรียกว่าขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมต่อ ดีหรือเปล่า มันมีหลักการคิดหลักการดูยังไงบ้างแล้ว 2 แบบนี้มันแตกต่างกันยังไงบ้างเดี๋ยววันนี้ผมจะมาเล่าให้ฟังครับ

ผมขอปูพื้นฐานให้สำหรับคนที่เพิ่งมาดูคลิปนี้คลิปแรกฟังนิดนึงก่อนนะครับ โดยปกติแล้วครับอัตราดอกเบี้ยบ้านเนี่ยเขาจะถูกในช่วง 3 ปีแรกเท่านั้นครับ 3 ปีแรกเนี่ยถ้าเอาราคาตลาดณเวลานี้นะครับจะอยู่ที่ประมาณ 3-4 % ต่อปีครับ แล้วพอพ้นจากปีที่ 3 เป็นอัตราดอกเบี้ยก็จะลอยตัวแล้วครับเป็น mrr – เท่าไหร่ก็ว่ากันไปครับแต่โดนค่าเฉลี่ยแล้วก็จะอยู่ที่ประมาณ 6% ต่อปี
ดังนั้นครับสำคัญมากๆเลยนะฮะทุกคนที่ผ่อนบ้านครบ 3 ปีแล้วควรจะต้องหาวิธีที่ทำให้อัตราดอกเบี้ยมันกลับมาถูกเหมือนในช่วง 3 ปีแรกครับซึ่งทั้งการรีไฟแนนซ์และการรีเทนชั่นที่เรากำลังคุยกันอยู่ในคลิปนี้ครับทั้งสองวิธีนี้ล้วนช่วยให้อัตราดอกเบี้ยกลับมาถูกลงทั้งคู่ครับ

รีไฟแนนซ์คืออะไร

งั้นกลับมาที่คำถามของเรากันครับว่าแล้วตกลงรีไฟแนนซ์กับดีเทนชั่นเราควรเลือกอะไรดีทั้ง 2 อันนี้มีอะไรที่แตกต่างกันบ้างเดี๋ยวผมจะมาไล่ให้ฟังทีละข้อนะครับ

รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance)
รีไฟแนนซ์บ้านเป็นการย้ายสินเชื่อจากธนาคารเดิมไปธนาคารใหม่ครับ ซึ่งพอเราย้ายไปเริ่มต้นกับธนาคารใหม่เราจึงได้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ในเรทราคาที่ต่ำครับซึ่งถ้าจะเอาราคาในตลาด ณ เวลานี้ครับก็อย่างที่บอกไปว่าอยู่ที่ประมาณ 3% เท่านั้นเองครับอัตราดอกเบี้ยถูกมากในช่วงนี้
ซึ่งแน่นอนครับว่าการขอสินเชื่อใหม่จะต้องมีกระบวนการยื่นเอกสารรายได้พร้อมกับ การตรวจสอบเครดิตทางการเงินเข้ามาไม่ได้ต่างอะไรกับการที่เราไปขอสินเชื่อบ้านตอนแรกเลยครับ

รีเทนชั่นบ้าน
แต่สำหรับการรีเทนชั่นนะครับรีเทนชั่นถ้าแปลเป็นไทยคือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมครับซึ่งกระบวนการนี้จะแตกต่างจากการรีไฟแนนซ์นะครับคือเราไม่ต้องย้ายธนาคารเราทำกับธนาคารเดิมที่เราผ่อนอยู่เลยครับเพียงแค่แจ้งธนาคารว่าเราต้องการที่จะรีเทนชั่นหรือขอลดดอกเบี้ยเมื่อเราผ่อนครบ 3 ปีหรือแล้วแต่เงื่อนไขธนาคารกำหนดรับเขาก็จะลดอัตราดอกเบี้ยปรับลงมาให้เราครับ แต่ผมต้องบอกนะครับว่า อัตราดอกเบี้ยที่เขาจะลดมาให้เราเนี่ยจำไม่ได้ถูกเท่ากับในช่วง 3 ปีแรกครับโดยส่วนมากค่าเฉลี่ยนะครับธนาคารจะลดให้เหลืออยู่ที่ ประมาณ 4-5% ต่อปีครับ

ค่าใช้จ่าย รีไฟแนนซ์ vs รีเทนชั่น
แต่นอกเหนือจากอัตราดอกเบี้ยแล้วมันยังมีปัจจัยอื่นที่ต้องพิจารณาประกอบด้วยนะครับการที่เราจะเลือกว่าจะ refinance ดีหรือรีเทนชั่นดี ปัจจัยที่ว่านั่นคือค่าใช้จ่ายครับเป็นอีกปัจจัยหลักที่ผมคิดว่าทุกคนควรจะเอามาประกอบการตัดสินใจเหมือนกันครับ

ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์
ค่าประเมินราคาทรัพย์ ประมาณ 3-5 พันบาท
ค่าจดจำนอง จ่ายให้กรมที่ดิน 1% ของวงเงินกู้
ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงิน
ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ของธนาคาร เช่น
ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ
ประกันอัคคีภัย

แต่การรีเทนชั่นคับ ใช้จ่ายจะน้อยกว่านั้นมากครับโดยส่วนมากจะคิดเป็นประมาณนะครับ 1-2 เปอร์เซ็นต์ของยอดวงเงินกู้คงเหลือหรือบางธนาคารไม่มีค่าธรรมเนียมตรงนี้ก็มีเหมือนกันนะครับ

ดังนั้นถ้าจะสรุปง่ายๆนะครับโดยส่วนมากแล้วการรีไฟแนนซ์จะมีค่าใช้จ่ายที่มากกว่าการรีเทนชั่นนะครับ ซึ่งก็ต้องเอาเป็นอีกหนึ่งปัจจัยในการพิจารณาด้วยนะครับ

สรุป รีไฟแนนซ์ vs รีเทนชั่น

ดังนั้นเรามาสรุปกันครับว่าตกลงแล้วเราควรรีไฟแนนซ์หรือรีเทนชั่นดีจะเอาเกณฑ์อะไรเป็นตัวพิจารณา

1.เครดิตทางการเงิน
ดูสถานะทางการเงินของเราตอนนี้ครับว่าวันนี้เรามีเครดิตทางการเงินดีเพียงพอที่จะไปยื่นกู้ขอสินเชื่อใหม่หรือเปล่าดูง่ายครับว่าวันนี้สัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ของเราอยู่ที่เท่าไหร่แล้ว
หรือวันนี้รายได้ของเรามีความมั่นคงมากพอจะขอสินเชื่อหรือเปล่า
การ refinance ครับ ครับสำหรับพนักงานประจำหรือคนที่มีเงินเดือนผมคิดว่าไม่น่าจะติดปัญหาอะไรครับที่จะมีปัญหาส่วนมากน่าจะเป็นพวกกลุ่มอาชีพอิสระผู้ประกอบการที่ บางจังหวะบางช่วงเวลาเครดิตทางการเงินไม่ดีแบบนี้ครับการรีไฟแนนซ์อาจจะทำได้ยากก็อาจจะต้องมาเลือกเป็นรีเซฟชั่นแทน เพราะไม่ต้องมีการยื่นเอกสารอะไรแค่ทำเรื่องเข้าไปที่ธนาคารเดิมก็จบแล้ว

2.ดูค่าใช้จ่าย
เรื่องนี้สำคัญมากนะครับเรื่องเงินเงินทองทองผมคิดว่าเราควรจะใช้อารมณ์ในการตัดสินใจให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ครับเวลาพูดถึงเรื่องรายจ่ายหรือตัวเลขครับอยากให้เราคำนวณออกมาชัดๆแล้วมาเปรียบเทียบกันเลยครับว่าระหว่างการรีไฟแนนซ์มีค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเท่านี้และการรีเทนชั่นมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเท่านี้ และจะประหยัดดอกเบี้ยได้เท่านี้บาทเนี่ยครับอยากให้คำนวณออกมาเลย เดี๋ยวผมสัญญานะครับว่าในคลิปถัดไปเนี่ยเดี๋ยวผมจะคำนวณเป็นตัวเลขออกมาให้ดูทั้งสองแบบเลยว่าตกลงแล้วแบบไหนมันประหยัดดอกเบี้ยไปได้เท่าไหร่นะครับขอติดไว้ก่อน แต่ว่าถ้าใครคำนวณเป็นอยู่แล้วก็ลองคำนวณ เพื่อประกอบการพิจารณาได้เลยนะครับ

ดังนั้นทั้งหมดนี้นะครับก็เป็นความแตกต่างระหว่างการรีไฟแนนซ์และการ retention ที่เอามาเล่าให้ทุกคนฟังกันนะครับก็หวังว่าจะเป็นประโยชน์และนำไปใช้กันได้นะครับซึ่งจริงทั้ง 2 วิธีครับมันคือการลดอัตราดอกเบี้ยอย่างที่ผมบอกไปแล้วนะแต่นะครับมันก็ยังมีวิธีนะครับที่ช่วยทำให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้มากขึ้นและผ่อนบ้านได้เร็วขึ้นด้วยนะครับซึ่งในที่นี้ครับผมเคยทำคลิปไว้แล้ว

เทคนิคผ่อนบ้าน ให้หนี้หมดเร็วขึ้น 10 ปี ประหยัดดอกเบี้ยเป็นล้าน!!

#รีไฟแนนซ์บ้าน #รีเทนชั่น #ผ่อนบ้าน #ดอกเบี้ยบ้าน #ลดดอกเบี้ยบ้าน #ดอกเบี้ย